タワーマンションの大規模修繕工事は難しいのはなぜ？
今回はマンションの中でも工事がとても難しいとされるタワーマンションの大規模修繕工事。
なぜ難しいと言われているのでしょうか。
理由がこちらの3つになります！
詳しく見ていきましょう！
1.住民との相互理解
大規模修繕工事の大前提として、工事を行うためには、住民の皆様の合意が必要になります。
タワーマンションは一つの建物に100戸、多いところでは1,000戸以上の住戸があります。
これだけの数になると、管理組合による意見の集約がとても難しくなりますよね、、、
住民の考えの違いがあるのはもちろんですが、購入する目的が自分の住居用か、投資用かによっても修繕に対する意識が違ってくるからです！
また、高層階と低層階の住民の意見の対立問題が起こりやすいのですが、このような理由があります。
まず、建物の構造上、高層階は風や雨の影響を受けやすいので、低層階に比べて外壁が傷みやすいこと。
また、エレベーターは、高層階の方と低層階の住民の方では使用頻度は違います。
つまり、高層階と低層階では重要度が異なる修繕が多々出てくるのです。
実際に、低層階の住民の方が工事の拒否や辞退をされる場合がよくあるそうです。
同じような問題で、タワーマンションは共用設備が揃っていますが、こちらも利用する人と利用しない人で意見が異なることも。
管理組合や理事会を中心に出来るだけ全員の納得が得られるように、丁寧な説明を行い、
時間をかけて工事に対しての理解を深めながら、住民の方との信頼関係を築くことがとても大切です。
2.工事の費用
タワーマンションは世帯数が多く、工事の規模が大きいため、一般のマンションと比べると工事費用がとても高額になることが多いです。
高額になる理由は他にもあります。
まず、足場を組むことがとても難しいため、ゴンドラを使用しながらの作業になることが多いです。
その結果、足場工事が全体の３割を占める場合もあります。
また、タワーマンションはデザイン性の高い箇所が多かったり、エレベーター等の設備工事も特注品を取り扱うことが多いため、
こちらも高額になる理由の一つになります。
そのため、よく問題になるのが、「修繕積立金」の不足です。
修繕積立金の不足が発覚した場合、住民間での追加負担について議論が必要となることも。
このような事態を防ぐために、定期的に積立金の見直しを行い、しっかりと資金計画を立てることがとても大切です。
また、費用が心配な時は、時期をずらしたり、工事の周期を長期化したりすることも検討した方が良いですね。
3.工事内容の難易度の高さ
タワーマンションは何といっても建物の高さが特徴の一つとして挙げられますが、
先程も申し上げたように、建物の構造や内部の個性的なデザインの高さも特徴的です。
そのため、オーダーメイドでの修繕をしなくてはならないケースが多いのです。
また、高度な専門知識と技術も必要になるのですが、タワーマンションの修繕工事は実績が少ないので、
対応できる施工業者がなかなか見つからず、施工業者を探すのが、最初の課題となります。
一般的には、元施工の大手建設会社へ頼むことがほとんどです。
次に、工事が始まると気を付けないといけないことが、工事による騒音・振動への配慮です。
居住者が多くいるなかで工事を行うので、作業を行う時間帯や、工事方法を工夫しなくてはいけません。
エレベーターの修繕は特に気を付けなくてはいけない問題です。
居住者の生活に大きな支障が出るため、迅速かつ正確な工事が求められます。
そして、一番難しい課題が、足場の設置です。
高層階での作業は大変危険なため、安全対策が特に重要です。
タワーマンションでは、「ゴンドラ」と「移動昇降式足場」の2種類の足場がよく設置されます。
これらの足場には、しっかり訓練を受けた作業員が必要になる他、高層階に使われる塗装材も特殊なものを使うことが多いので、
そのための専門的な知識を持っている作業員も必要になってきます。
また、タワーマンションは外部からのアクセスに制限があることが多いため、工事材料の搬入等も工夫が必要になります。
一般的には、クレーンやヘリコプターを使用することがあるため、工事の費用は高額になることが多いのです。
たくさんの課題があることからも、難易度の高さが伝わると思います。
〇まとめ
今回3つの理由に分けて、タワーマンションの大規模修繕工事の難しさについてご説明しましたが、いかがだったでしょうか。
住民への丁寧な説明・工事費用の計画的な準備・施工業者と綿密な打ち合わせがとても大切になります。
本記事が少しでも、みなさまのお役に立てれば嬉しいです！
横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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