大規模修繕をすることでデザインを大きく変えることができます
なぜデザインで入居率が
改善できるの??
入居者が増えるサイクルとは
入居者率を改善する３つのポイント
POINT 1 入居率を上げる
POINT 2 空室期間を短くする
POINT 3 家賃を維持する
共通することは「まずは集客の数を増やす」
内覧数を増やすためには検索された時に見栄えの良いものをまずは選ぶ
すなわち、選ばれる物件にする必要がある
なぜ入居率を改善しないといけないの??
例）20戸 家賃6万円（共益費・家賃を含む）1DKを想定
| 入居率／年数 | 1年 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 90%→10年後80% | 1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億8,720万円 | 2億4,480万円 |
| 90% | 1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億9,440万円 | 2億5,920万円 |
| 差異 | 0万円 | 0万円 | 0万円 | 720万円 | 1,440万円 |
- 入居率が下がり最初の５年は大きく変化することはない。720万円の損であり、修理費用としてそこまで大きく変わらない
- 入居率が下がり10年目から10%下がり放置しているだけでその後の10年に1440万円も損をしていることになる
- 修繕をしないと入居率は下がる傾向にあり、10%の違いで大きな差となっていく
オーナーにとって入居率の低下は避けて通れない問題である。
そこで、入居をつけてくれと不動産会社にお願いするよりも、選ばれる物件にしていかなければならない。
入居率が10%下がり放置するだけで、大きな損になる。
費用かけて修繕しても収支が合うのか気になる
オーナー様へご提案
| 手入れをせずに家賃を下げた時の費用 | ||
|---|---|---|
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸×12ヶ月×15年間 | 1億800万円 |
| 15年経過 | 5.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,000万円 |
| 20年経過 | 4.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 2,400万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億6,000万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 | ▲800万円 | |
| 25年の収支合計 | 1億5,400万円 | |
| 定期的に手入れをした時の費用 | ||
|---|---|---|
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸×12ヶ月×15年間 | 1億800万円 |
| 15年経過 | 5.5万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,300万円 |
| 20年経過 | 5.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,000万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億7,100万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 （12年に1回@200万円／1回） | ▲400万円 | |
| 25年の収支合計 | 1億6,700万円 | |
定期的にメンテナンスをすることによって、1回あたりの費用を抑えることができる。
また、家賃の値下げ幅を少なくすることで、入居が決まったとしても25年の収支合計は1300万円の差が出るシミュレーションとなる。
何もしない状態で放置すると・・・。
手入れをしていない物件を相続することで、子世代は非常に困ったことになる。
正しい賃貸経営を行い引継ぎをしないと、３つの選択をしないといけないことで迷わせる。
解決するにはどうしたらいいの??
まずは建物診断を受けて下さい。
見積を取るのではありません。
収益物件の最適な施工タイミング
最適な工事をすることが重要です。
一概に「大規模修繕」と言っても、多種多様な工事内容がございます。
一度に全てを修繕される事ももちろん可能ですが、費用面や気になる箇所の事情はオーナー様・建物によってそれぞれ異なります。
安いからといって、緊急度の低い箇所から工事を行ってしまうと、後に重要部分の劣化や破損等により、一気に且つ早急に修繕を余儀なくされてしまいます。
修繕プランナー横浜では、その「それぞれ」を建物のプロがしっかりと診断し状況を詳細にご説明させて頂きます。
緊急度・重要度の高いものから順番に工事計画を進めて行くご提案を得意としております。
まずは建物診断することが重要です（お医者様と同じイメージ）
建物の診断をしっかりと行い物件の現状を調査します。そして、オーナー様の悩みヒアリングさせて頂き、建物の修繕が必要な箇所の中でも、重要度×緊急度の高い修繕箇所を見極める必要があります。
その時には、どんな工事をすれば、最小のコストで最大の成果（入居率や物件の利回り）が得られるかを、建物の入り口・外壁・入居者動線などの改善点からトータルに見ていく必要があります。
この際に最も注意しなければならない事は、放置してしまうことで、建物の劣化を早めてしまい、入居率の減少やその修繕により莫大な費用が必要になってしまうことです。
なので、皆様にはまず建物の現状をしっかりと把握して頂きたいです。そこから、長期的に建物を長持ちさせるためにも、必要な修繕を重要度と緊急度の軸で判別するお手伝いができれば幸いです。
