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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

「そろそろ外壁のヒビが気になる」「屋上防水の劣化で雨漏りが…」

賃貸マンションやアパートを所有しているオーナーの方なら、一度は頭を悩ませたことがあるのではないでしょうか。

大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持するうえで欠かせない工事です。

しかし、数百万円から数千万円に及ぶ費用がかかるため、現金で一括支払いするのは簡単ではありません。

そのため、修繕費用の一部または全部をローンでまかなうオーナーの方が増えてきているんです。

本記事では、資金計画に悩む個人オーナー様に向けて、ローンや金利についてできるだけわかりやすく解説していきますね！！

・大規模修繕工事にかかる費用の目安

まずは、どのくらい資金が必要になるのか知っておきましょう！

一般的に、鉄筋コンクリート造りのアパート・マンションでは、以下のような修繕項目が想定されます。

合計すると、30戸規模でおおよそ2,000万円～3,500万円程度が一般的な相場です。

もちろん建物の構造や築年数、工事内容によって大きく異なります。

・修繕ローンを利用するオーナーが増えている理由

最近では、自己資金だけで大規模修繕を行うオーナーは減りつつあります。

背景には、以下のような事情があるんです。

・物価上昇により、修繕費の単価が上がっている

・築20～30年を超える物件が増え、同時期に修繕が集中している

・空室対策・リフォームなど、他の出費も増えている

・金利が依然として低水準にあるため、借入メリットが高い

つまり、「今のうちに金利の低い修繕ローンを活用して、建物を長持ちさせる」という考え方が主流になりつつあるのです。

・修繕ローンの主な種類

大規模修繕に利用できるローンには、いくつかのタイプがあります。

それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合ったものを選びましょう。

1.銀行・信金の「アパートローン（修繕資金対応型）」

既にアパートローンを組んでいるオーナー様の場合、追加借入という形で修繕資金を融資してもらえるケースがあります。

・金利：1.0～2.5％程度（固定・変動あり）

・返済期間：最長15～20年程度

・特徴：建物評価・賃料収入を基準に審査

アパート経営実績があり、収益性の高い物件なら比較的スムーズに借入が可能です。

2.信用金庫や地銀の「リフォームローン・修繕ローン」

個人事業主扱いで申し込むケースが多く、審査の柔軟性が特徴です。

・金利：1.5～3.0％前後

・返済期間：5～15年

・特徴：担保なしで少額（～1,000万円程度）の借入も可能

地元金融機関と付き合いがあるオーナーは、この方法を選ぶことが多いです。

3.管理組合が利用する「マンション修繕ローン」

分譲マンションの管理組合が対象のため、個人オーナーには直接関係しませんが、複数棟を所有している場合や共用部の修繕では参考になります。

・金利：0.8～1.8％程度（団体契約金利）

・特徴：大規模な外壁・屋上防水などに適用可能

・金利の仕組みと選び方のポイント

金利には「固定金利」と「変動金利」があります。

大規模修繕ローンの場合、返済期間が5～15年程度の中期借入が多いため、金利変動の影響も限定的です。

ただし、金利上昇リスクを避けたい方は固定金利型を選ぶのが安心です。

・審査で重視されるポイント

金融機関は、次のような点を重視して審査します。

1.物件の収益性（家賃収入・入居率）

2.借入残高んと返済比率

3.修繕内容と見積書の妥当性

4.オーナー様の信用情報・資産背景

特に重要なのは、修繕工事の内容が資産価値維持に直結しているかどうかです。

つまり「必要性の高い工事」であるほど、金融機関の理解も得やすくなります。

・無理のない返済計画を立てるには？

修繕ローンは、あくまで「資産維持のための先行投資」です。

大切なのは、家賃収入の範囲で無理なく返済できる計画を立てること。

たとえば、月30万円の修繕ローン返済を組んだ場合、

・空室率を下げるためのリフォーム

・築年数に応じた家賃見直し

・保険や維持費の見直し

など、収支改善とセットで考えることが重要です。

・借入以外の資金調達方法との比較

資金に余裕があるなら自己資金を優先すべきですが、工事の先延ばしは劣化を進行させ、結果的に費用を増やすリスクがあります。

・こんな時はローン活用を検討しよう！

以下のような状況にあてはまる場合、修繕ローンの利用を前向きに検討すべきです。

・築20年以上で、外壁や屋上防水が明らかに劣化している

・手持ち資金だけでは必要な修繕範囲をカバーできない

・工事を先延ばしにすると入居者の満足度が下がる

・低金利のうちに工事を済ませておきたい

「修繕をするなら今」という判断は、単にお金の問題ではなく、建物価値を守る経営判断でもあります。

・よくある質問

1.修繕ローンは経費になりますか？

金利部分は「支払利息」として経費計上できます。

元金部分は経費にはなりませんが、修繕工事自体は「修繕費」として計上できる場合があります。

税理士に相談しましょう。

2.個人でも法人名義でも借りられますか？

どちらも可能です。

ただし審査基準や金利が異なり、法人名義のほうが条件が柔軟なこともあります。

3.途中返済や繰り上げ返済はできますか？

多くの金融機関で可能です。

手数料の有無を事前に確認しておきましょう。

・まとめ

修繕は「支出」ではなく「資産を守る投資」

大規模修繕工事は、確かに大きな出費ですよね。

しかし、それを「費用」としてだけ見るか、「資産価値を守る投資」として捉えるかで結果は大きく変わるんです！

金利が低い今だからこそ、ローンを上手に活用して建物を長寿命化させることが、将来の安定収益につながります。

「資金が足りないから、もう少し先でいいか…」と先延ばしにするよりも、今のタイミングで正しい判断と計画を立てることが、経営者としての一歩先の選択です。

最後に、、、

金融機関の審査や見積書準備には時間がかかります。

「そろそろ修繕時期かな」と感じたら、まずは専門業者に概算見積と資金計画のシミュレーションを依頼してみましょう。

信頼できる施工会社は、ローン相談や金融機関紹介までトータルでサポートしてくれる場合もあります。

焦らず、しかしタイミングを逃さずに、計画的に進めることが成功のカギですね。

横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、

是非この記事を参考にしてくださいね！

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