大規模修繕工事のローンと金利を分かりやすく解説！
「そろそろ外壁のヒビが気になる」「屋上防水の劣化で雨漏りが…」
賃貸マンションやアパートを所有しているオーナーの方なら、一度は頭を悩ませたことがあるのではないでしょうか。
大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持するうえで欠かせない工事です。
しかし、数百万円から数千万円に及ぶ費用がかかるため、現金で一括支払いするのは簡単ではありません。
そのため、修繕費用の一部または全部をローンでまかなうオーナーの方が増えてきているんです。
本記事では、資金計画に悩む個人オーナー様に向けて、ローンや金利についてできるだけわかりやすく解説していきますね！！
目次
・大規模修繕工事にかかる費用の目安
まずは、どのくらい資金が必要になるのか知っておきましょう！
一般的に、鉄筋コンクリート造りのアパート・マンションでは、以下のような修繕項目が想定されます。
| 工事項目 | 内容 | 費用の目安 |
| 外壁補修・タイル補修 |
外壁のクラック補修、再塗装 |
800～1,500万円 |
| 屋上防水 |
ウレタン防水や、シート防水 |
200～500万円 |
| 鉄部塗装 | 手すり・階段・扉など | 100～300万円 |
| 共用廊下・階段の床改修 | ノンスリップシート貼りなど | 100～300万円 |
| 給排水管更新 | 経年劣化対応 | 300～1,000万円 |
| エントランス改修・照明LED化 | 美観・省エネ対策 | 100～400万円 |
合計すると、30戸規模でおおよそ2,000万円～3,500万円程度が一般的な相場です。
もちろん建物の構造や築年数、工事内容によって大きく異なります。
・修繕ローンを利用するオーナーが増えている理由
最近では、自己資金だけで大規模修繕を行うオーナーは減りつつあります。
背景には、以下のような事情があるんです。
・物価上昇により、修繕費の単価が上がっている
・築20～30年を超える物件が増え、同時期に修繕が集中している
・空室対策・リフォームなど、他の出費も増えている
・金利が依然として低水準にあるため、借入メリットが高い
つまり、「今のうちに金利の低い修繕ローンを活用して、建物を長持ちさせる」という考え方が主流になりつつあるのです。
・修繕ローンの主な種類
大規模修繕に利用できるローンには、いくつかのタイプがあります。
それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合ったものを選びましょう。
1.銀行・信金の「アパートローン（修繕資金対応型）」
既にアパートローンを組んでいるオーナー様の場合、追加借入という形で修繕資金を融資してもらえるケースがあります。
・金利：1.0～2.5％程度（固定・変動あり）
・返済期間：最長15～20年程度
・特徴：建物評価・賃料収入を基準に審査
アパート経営実績があり、収益性の高い物件なら比較的スムーズに借入が可能です。
2.信用金庫や地銀の「リフォームローン・修繕ローン」
個人事業主扱いで申し込むケースが多く、審査の柔軟性が特徴です。
・金利：1.5～3.0％前後
・返済期間：5～15年
・特徴：担保なしで少額（～1,000万円程度）の借入も可能
地元金融機関と付き合いがあるオーナーは、この方法を選ぶことが多いです。
3.管理組合が利用する「マンション修繕ローン」
分譲マンションの管理組合が対象のため、個人オーナーには直接関係しませんが、複数棟を所有している場合や共用部の修繕では参考になります。
・金利：0.8～1.8％程度（団体契約金利）
・特徴：大規模な外壁・屋上防水などに適用可能
・金利の仕組みと選び方のポイント
金利には「固定金利」と「変動金利」があります。
| 種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 固定金利 | 借入時の金利が最後まで変わらない | 返済額が安定 | 市場金利が下がっても恩恵無し |
| 変動金利 | 市場金利に応じて定期的に見直し | 金利が下がれば返済額も下がる | 上昇すると返済負担が増える |
大規模修繕ローンの場合、返済期間が5～15年程度の中期借入が多いため、金利変動の影響も限定的です。
ただし、金利上昇リスクを避けたい方は固定金利型を選ぶのが安心です。
・審査で重視されるポイント
金融機関は、次のような点を重視して審査します。
1.物件の収益性（家賃収入・入居率）
2.借入残高んと返済比率
3.修繕内容と見積書の妥当性
4.オーナー様の信用情報・資産背景
特に重要なのは、修繕工事の内容が資産価値維持に直結しているかどうかです。
つまり「必要性の高い工事」であるほど、金融機関の理解も得やすくなります。
・無理のない返済計画を立てるには？
修繕ローンは、あくまで「資産維持のための先行投資」です。
大切なのは、家賃収入の範囲で無理なく返済できる計画を立てること。
たとえば、月30万円の修繕ローン返済を組んだ場合、
・空室率を下げるためのリフォーム
・築年数に応じた家賃見直し
・保険や維持費の見直し
など、収支改善とセットで考えることが重要です。
・借入以外の資金調達方法との比較
| 方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 自己資金 | 手持ち現金で支出 | 利息不要 | 手元資金が減る |
| 修繕積立 | 毎月積み立てておく | 計画的に準備できる | 長期的な準備が必要 |
| 修繕ローン | 金利をはらって分割返済 | 今すぐ工事が可能 | 金利負担あり |
資金に余裕があるなら自己資金を優先すべきですが、工事の先延ばしは劣化を進行させ、結果的に費用を増やすリスクがあります。
・こんな時はローン活用を検討しよう！
以下のような状況にあてはまる場合、修繕ローンの利用を前向きに検討すべきです。
・築20年以上で、外壁や屋上防水が明らかに劣化している
・手持ち資金だけでは必要な修繕範囲をカバーできない
・工事を先延ばしにすると入居者の満足度が下がる
・低金利のうちに工事を済ませておきたい
「修繕をするなら今」という判断は、単にお金の問題ではなく、建物価値を守る経営判断でもあります。
・よくある質問
1.修繕ローンは経費になりますか？
金利部分は「支払利息」として経費計上できます。
元金部分は経費にはなりませんが、修繕工事自体は「修繕費」として計上できる場合があります。
税理士に相談しましょう。
2.個人でも法人名義でも借りられますか？
どちらも可能です。
ただし審査基準や金利が異なり、法人名義のほうが条件が柔軟なこともあります。
3.途中返済や繰り上げ返済はできますか？
多くの金融機関で可能です。
手数料の有無を事前に確認しておきましょう。
・まとめ
修繕は「支出」ではなく「資産を守る投資」
大規模修繕工事は、確かに大きな出費ですよね。
しかし、それを「費用」としてだけ見るか、「資産価値を守る投資」として捉えるかで結果は大きく変わるんです！
金利が低い今だからこそ、ローンを上手に活用して建物を長寿命化させることが、将来の安定収益につながります。
「資金が足りないから、もう少し先でいいか…」と先延ばしにするよりも、今のタイミングで正しい判断と計画を立てることが、経営者としての一歩先の選択です。
最後に、、、
金融機関の審査や見積書準備には時間がかかります。
「そろそろ修繕時期かな」と感じたら、まずは専門業者に概算見積と資金計画のシミュレーションを依頼してみましょう。
信頼できる施工会社は、ローン相談や金融機関紹介までトータルでサポートしてくれる場合もあります。
焦らず、しかしタイミングを逃さずに、計画的に進めることが成功のカギですね。
横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、
是非この記事を参考にしてくださいね！
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