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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

こんにちは！修繕プランナー横浜の梅津です。

マンションやアパートのオーナー様、管理組合の担当者様から、

• 「長期修繕計画はどう作ればいいの？」

• 「何年ごとに見直すべき？」

• 「積立金が足りるか不安…」

といったご相談を多くいただきます。

築15〜20年を過ぎると外壁・防水・給排水設備の劣化が進み、修繕費用の増加が現実的な課題となります。

そのため、正確な長期修繕計画の作成と、定期的な見直しが建物管理の要になります。

この記事では、

• 長期修繕計画の基本

• 含めるべき工事内容

• 作成手順

• 見直しのポイント

• 積立金不足を防ぐ方法

について、専門目線で分かりやすく解説していきますね！

長期修繕計画とは？建物管理の“ロードマップ”

長期修繕計画とは、マンションやアパートを長期的に維持するための修繕工事のスケジュールと費用の計画書です。

国土交通省も30年を目安とした作成を推奨しており、

• 工事項目

• 実施周期

• 概算費用

• 修繕積立金のシミュレーション

といった内容を整理します。

長期修繕計画がないと、
「修繕のタイミングを逃して劣化が悪化する」「突然多額の修繕費が必要になる」という問題が発生してしまいます。

また、大規模修繕の基本については「大規模修繕とは？定義」で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。

 

長期修繕計画に含めるべき工事項目

長期修繕計画に必須となる主な工事は以下の通りです。

● 外装関連

• 外壁塗装・タイル補修

• シーリング打替え

• 屋上・バルコニー防水工事
  
  →雨漏りと躯体劣化を防ぐための最重要項目です。

外装の耐用年数については、「防水工事の耐用年数」にて種類別に詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

 

● 設備関連

• 給水ポンプ交換（10～12年周期）

• 給排水管の更新
  
  →漏水事故は居住者トラブルに直結するため、計画的な更新が必須。

 

 

● 共用設備

• エレベーター更新（20〜25年）

• インターホン設備更新（15年前後）
  →安全性・利便性を維持するための重要工事。

工事の周期は、建物の劣化状況、立地環境、過去の施工履歴により変わります。

長期修繕計画の作り方【5つの手順】

長期修繕計画は、次のステップで作成していきましょう！

① 現況調査（劣化診断）

まず、建物の状態を正確に把握することが最も重要です。

• 外壁のひび割れ・浮きの調査

• 屋上防水の膨れ・剥離確認

• 鉄部の腐食

• 給排水設備の漏水点検

• エレベーターの年次報告書の確認

 

 

劣化状況によって工事時期は大きく動くため、ここが計画の精度を左右します。

 

② 工事項目と周期の設定

劣化状況を元に、工事の周期を設定します。

例）

• 外壁塗装　12年

• 屋上防水　12年

• 給水ポンプ　10年

• インターホン設備　15年

 

 

最近は材料耐久性が上がり「外壁や防水を15年周期にできないか？」という相談もありますが、立地条件や施工状態を見て慎重に判断する必要があります。

周期については、「大規模修繕工事はなぜ12年周期？」で詳しく解説しています。

③ 大規模修繕の概算費用を算出

総戸数20戸のマンションを例にすると…

• 外壁修繕・防水工事：約3,000万円

• 鉄部塗装：約200万円

• 給排水設備工事：約1,000万円

→合計4,000万円以上になるケースもあります。

④ 修繕積立金のシミュレーション

概算費用を元に、積立金のバランスを計算します。

例：

3,000万円の大規模修繕が必要な場合

20戸 → 1戸あたり150万円

12年で150万円を積み立てる：月1万円程度

積立金が不足する場合は、

• 増額

• 工事周期の見直し

• 優先順位の変更

などで調整します。

積立金が不足する場合の対策については、「資金不足時の4つの対策」を参考にしていただくと、より理解が深まります！

⑤ 3〜5年ごとの見直し

工事費は近年 5年で10〜20％上昇 しています。

そのため、計画を放置していると積立金不足が深刻化します。

見直しに必須の項目は以下の通りです。

• 現在の劣化状況の再調査

• 積立金の残高・増減

• 物価上昇による工事費の見直し

• 設備の故障状況

• 過去の工事履歴

 

「作って終わり」ではなくアップデートすることが重要です！

長期修繕計画が必要な理由（メリット）

 ① 建物価値の維持
外観・設備の状態が良い物件は入居率が安定し、売却時の価格にも影響します。

 ② 修繕費用の平準化
積立金が不足すると「一時金徴収」が必要になり、住民トラブルの原因になります。
長期修繕計画があれば、突然の高額負担を避けられます。

 ③ 修繕のやり忘れ防止
適切なタイミングで工事を実施できれば、結果として建物を長寿命化でき、長期的なコスト削減につながります。

積立金不足を防ぐための見直しポイント

▼物価上昇の影響を反映する
外壁足場、シーリング、塗料価格は上昇傾向。

5年前の計画では既に不足しているケースが多いです。

▼優先順位の整理
劣化が軽微なら工事を後ろ倒しにして積立金を維持することも可能。

逆に早めに工事すべき場合もあります。

▼ シミュレーションの再計算
毎月数千円〜1万円の増額で、大きく改善する場合があります。

まとめ　長期修繕計画は“作成”と“見直し”の両方が重要

長期修繕計画は、建物の価値維持、修繕費用の平準化、トラブル回避に欠かせません。

築20年を超えると劣化が加速するため、早めの作成と定期見直しが物件管理の成功ポイントです。

横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、ぜひ当社にご相談ください。

 

 

 

よくある質問 FAQ

長期修繕計画は自分たちで作れますか？

作成は可能ですが、専門業者による劣化診断・費用算出がないと精度が低くなります。外壁・防水・設備の劣化診断はプロへの依頼が推奨です。

 

長期修繕計画は何年先まで作るのが一般的ですか？

国土交通省ガイドラインでは「30年」を推奨しています。

 

初めて長期修繕計画を作るのは築何年が目安ですか？

築10〜12年頃です。初回大規模修繕を見据えて作成するのが理想です。

 

長期修繕計画に入れるべき工事項目は？

建物価値の維持、修繕費用の平準化、入居率アップ、突然の出費の回避につながります。

 

修繕プランナー横浜では、横浜市でお客様にピッタリのプランを提案しています。

 

横浜市のアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事は修繕プランナー横浜にお任せください。

 

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