スタッフブログ

大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

1.外壁塗装と防水工事を同時に考えるべき理由

 

＊なぜ多くのオーナー様がここで悩むのか

 

マンションの大規模修繕工事を検討し始めると、ほぼ必ず話題に上がるのが、「外壁塗装と防水工事は一緒にやるべきか、それとも分けるべきか」という点です！

これは決して小さな判断ではありません。

むしろ、この判断一つで、数年後・十数年後の修繕コストや建物の状態が大きく変わってきます。

 

オーナー様の多くは、「一度に全部やると費用が大きくなるのでは？」「防水はまだ大丈夫そうだから、今回は外壁だけでいいのでは？」と考えられます。

お気持ちはとても自然ですし、決して間違いではありませんね。

 

しかし実際の現場では、分けて工事をしたことで結果的に高くついたというケースを数多く見てきました。

その原因のほとんどが「足場」と「防水工事の後回し」にあるんです！

 

＊外壁塗装と防水工事の共通点とは？

 

外壁塗装と防水工事は内容こそ違いますが、共通している点があります。

それが、高所作業が前提であることです！

つまり、どちらの工事を行う場合でも、足場が必要になります。

ここを切り離して考えてしまうと、「工事は分けたのに、準備は2回」という非常にもったいない状況が生まれてしまうのです。

 

 

2.足場代の正体を正しく理解する

 

＊足場は「ついで」ではなく「主役級の費用」

 

大規模修繕工事の見積書を見ると、外壁塗装、防水工事、下地補修など、さまざまな項目が並びます。

その中で足場工事は「工事の前準備」として軽く見られがちです。

 

ですが実際には、足場代は数百万円規模になることも多く、決して無視できる金額ではありません。

特に横浜市内の中規模～大規模マンションでは、足場だけで修繕費全体の大きな割合を占めることもあります。

 

＊工事を分ける＝足場を2回払うという現実

 

外壁塗装を先に行い、数年後に防水工事を行う。

この場合、当然ですが足場は2回必要になりますよね。

 

同じ建物、同じ高さ、同じ規模の足場です。

同時施工であれば、1回で済んだ足場代を2回払う。

これがどれほど大きな差になるかは、想像に難くないのではないでしょうか。

 

 

3.実は一番重要なのは「防水工事」

 

＊見えないからこそ後回しにされやすい仕事

 

外壁塗装は、完成すると見た目が大きく変わります。

一方、防水工事は完成後もほとんど見た目が変わりません。

そのため、どうしても優先順位が下がりがちなんです。

しかし、防水工事は建物の内部を守るための工事です。

屋上、バルコニー、共用廊下、階段など、雨や紫外線を直接受ける場所では、防水層が劣化すると確実に建物内部へ水が浸入します。

 

＊防水層が壊れると何が起きるのか

 

雨水がコンクリート内部に侵入すると、内部の鉄筋が錆びます。

鉄筋は錆びると膨張し、周囲のコンクリートを内側から押し割ります。

これが「爆裂」と呼ばれる現象です。

この状態になると、防水工事だけでは済まず、下地補修や構造補修が必要になります。

つまり、防水工事を後回しにするほど、将来の修繕費は高くなるのです！

 

 

4.「まだ雨漏りしていない」は危険なサイン

 

＊防水工事は「予防」がすべてという考え方

 

多くのオーナー様が、防水工事を判断する基準として「雨漏りしているかどうか」を挙げられます。

確かに分かりやすい指標ではありますが、実はこの考え方が、防水工事において最も危険だと言えるんです！

防水工事は、雨漏りが起きてから行う工事ではありません。

本来は、雨漏りが起きる前に行う予防工事です！

雨漏りは、防水層の劣化がかなり進行した「結果」であり、劣化の始まりではないんです。

 

＊雨漏りが発生したとき、建物内部では何が起きているのか

 

雨漏りが確認された時点で、屋上やバルコニーの防水層には、すでに亀裂や剥がれが生じています。

そこから上記でご説明した「爆裂」が起こり、斫り工事や断面修復など大掛かりな補修が必要になりますよね。

つまり、防水工事を先延ばしにするほど、工事範囲と費用は確実に増えるものなのです！

 

＊「まだ大丈夫」が一番高くつく理由

 

「まだ雨漏りしていないから。次回でいい」

この判断をした結果、次回の大規模修繕で想定以上の補修費がかかってしまった、というケースは珍しくありません。

防水工事は、早めに行えば比較的シンプルな工事で済みます！

しかし、症状が進行してからでは、修繕内容そのものが変わってしまいますよね。

 

 

5.外壁塗装だけを先に行うことの落とし穴

 

＊一見合理的に見える判断が生むズレ

 

「今回は外壁塗装だけにして、防水工事は次回に回そう」

この判断は、短期的に見れば合理的に思えます。

実際、初期費用は抑えられるように見えるでしょう。

しかし、大規模修繕工事は短期視点で考えるものではありません。

10年、20年というスパンで見たときに、どうなるかを考える必要があります。

 

＊数年後に必ず発生する「二度目の足場」

 

外壁塗装を先に行った場合、数年後に防水工事のタイミングが訪れます。

その際、ほぼ確実に再度足場を組むことになりますよね。

つまり、

・足場設置

・足場解体

・安全対策

・近隣・入居者対応

これらをすべてもう一度行うことになるのです！

「外壁はまだ綺麗なのに、また足場が掛かる」

これは、入居者様からの印象も決して良いものではありませんね。

 

＊管理・説明・クレーム対応もすべて2回分

 

工事を行うたびに、管理側には説明責任が発生します。

掲示物の作成、説明会、問い合わせ対応、クレーム処理。

これらを2回行うことは、管理組合やオーナー様にとって大きな負担です。

同時施工であれば、これらの負担を一度で済ませることができます。

 

 

6.横浜のマンションが特に防水工事を重視すべき理由

 

＊横浜特有の立地条件が与える影響

 

横浜は海に近いエリアが多く、内陸部のマンションと比べて、建物が受ける自然環境の影響が大きい地域です！

潮風による塩害、年間を通した湿気の多さ、台風や強風。

これらはすべて、防水層や外壁の劣化を早まる要因となります。

 

＊防水層の劣化スピードは全国一律ではない

 

防水工事の耐用年数は、カタログ上では「〇年」と表記されています。

しかし、実際の劣化スピードは、立地環境によって大きく異なるんです！

横浜エリアでは、「想定より早く防水層が傷んでいた」というケースも珍しくありません。

 

＊横浜では、防水工事を軸に計画を立てるべき

 

そのため、横浜のマンションでは、

外壁塗装を基準に考えるのではなく、防水工事のタイミングを軸に修繕計画を組み立てるという考え方が非常に重要になります。

 

 

7.外壁塗装と防水工事を同時に行った場合の費用比較と現実的な判断

 

＊足場代が1回で済むことの本当の意味

 

外壁塗装と防水工事を「同時にやるべき」と言われても、

オーナー様としては、やはり一番気になるのは費用面ですよね。

「本当にそんな差がでるんですか？」

この質問は、実際の現場でもよくいただきます。

ではまず、「足場代が1回で済む」という言葉の意味を、もう少し具体的に見ていきましょう。

 

例えば、30～40戸規模の中小マンションを想定します。

外壁塗装工事を行う場合、塗装費用そのものとは別に、必ず発生するのが仮設足場の設置・解体費用・養生費・現場管理費といった共通費用です。

これらは工事内容に関係なく必要になるもので、マンションの規模や立地条件によっては、200万円～400万円程度になることも。

 

まず、外壁塗装のみを先に行ったケースを考えてみます。

この場合、外壁塗装工事費に加えて、足場代・仮設費・管理費が一式発生します。

「防水工事はまだ雨漏りもしていないし、今回は見送ろう」

そう判断されるオーナー様も少なくありませんし、その時点では特に問題が起きていないことも多いのが現実です。

ところが、数年後に屋上やバルコニーの防水層が劣化し、防水工事を行う必要が出てきた場合、状況は一変します。

防水工事そのものの金額は、外壁塗装ほど高額でなくても、再び足場を設置しなければなりませんよね。

つまり、足場代・仮設費・管理費を、もう一度そっくり支払うことになるわけなんです！

ここで初めて、「足場代って、こんなに負担が大きかったんですね」と実感されるオーナー様も多いですね。

 

一方で、外壁塗装と防水工事を同時に行った場合はどうでしょうか。

足場は一度組めば、外壁塗装にも防水工事にも共用できます。

現場管理や工程調整も一本化できるため、工期の無駄や人件費の重複が減り、結果的に全体のコストが圧縮されます。

工事項目自体は増えているにも関わらず、総額では同時施工の方が安くなるというケースが多いのは、このためなのです。

実際の電場でも、

「防水工事を後回しにした結果、足場代を二重に払うことになった」

「最初は分けた方が安いと思っていたが、長い目で見たら高くついてしまった」

こうした声を耳にすることは少なくありません。

これは決して特別な失敗例ではなく、大規模修繕ではよくある判断ミスの一つと言えるでしょう。

 

＊見積書だけでは分かりにくい「トータルコスト」の考え方

 

次に考えておきたいのが、見積書の「見え方」です。

外壁塗装だけの見積書を見ると、金額は確かに抑えられて見えます。

そのため、「今回はこれで十分だろう」と感じてしまうのも無理はありません。

 

しかし、その見積書に書かれている金額は、あくまで「今回実施する工事だけ」を切り取った数字です。

マンションの修繕は一度きりで終わるものではなく、10年、15年、20年と続く長期的な計画の中で考える必要があります。

その視点で見ると、「足場を何回組むのか」「共通費用を何度支払うのか」という点が、実は非常に重要になってきます。

短期的に見れば、工事を分けた方が支出は少なく見えるかもしれません。

 

ですが、数年後に再度足場を組み、同じような仮設費や管理費を支払うことになれば、トータルでは明らかに割高です。

ここを見落としてしまうと、「結果的に高い修繕」になってしまう可能性があります。

「今は予算が厳しいから、できるところだけやりたい」

この考え方自体は、決して間違いではありません！

 

ただし、外壁塗装と防水工事については、同時に行えるタイミングが来ているのであれば、まとめて実施した方が合理的になるケースが非常に多いのです。

感覚や印象だけで判断するのではなく、長期的なトータルコストという視点で考えることが、後悔しない大規模修繕に繋がります。

 

 

8.まとめ

 

ここまでお読みいただき、

「やはり外壁塗装と防水工事は同時にやった方がよさそうだな」

そう感じていただけたのではないでしょうか。

マンションの大規模修繕工事は、どうしても金額が大きくなりがちです。

そのため、

「少しでも費用を抑えたい」

「今回は最低限で済ませたい」

そう考えるのは、ごく自然なことですよね。

 

ただ、今回お伝えしてきたように、外壁塗装と防水工事に関しては、工事を分けることが必ずしも節約になるとは限りません！

むしろ、足場代や仮設費、現場管理費といった共通費用を二重に支払うことで、結果的にトータルコストが膨らんでしまうケースも多いのです。

特に横浜エリアのマンションでは、海風や湿気、強い紫外線といった環境要因により、外壁や防水層の劣化が進みやすい傾向にあります。

「今回は外壁だけ」「防水は次回で」

そう判断した数年後に、再び足場を組んで工事を行うことになる可能性は、決して低くありません。

 

大規模修繕工事で本当に大切なのは、

今の見積金額が安いかどうかではなく、10年後、15年後も含めて、どれだけ無駄なく建物を守れるかという視点です。

その意味で、防水工事を軸に考え、外壁塗装と同時に実施するという考え方は、

非常に合理的で、長期的に見て賢い選択だと言えます。

 

また、同時施工には、コスト面以外のメリットもありました。

工期をまとめることで入居者様への負担を軽減できること、修繕履歴が整理され、次回の大規模修繕計画を立てやすくなること。

これらは、マンション経営を安定させるうえで、意外と見逃せないポイントですね。

「まだ雨漏りしていないから大丈夫」

「防水は次のタイミングでいいだろう」

そう思っている今こそが、実は一番判断が重要なタイミングかもしれません。

 

防水工事は、トラブルが起きてから行うものではなく、建物を長く守るために、計画的に行う工事です。

横浜でマンション経営を続けていくうえで、外壁塗装と防水工事を同時に行う。

足場代を一回分に抑え、無駄な出費を防ぎ、建物の資産価値を守る。

これこそが、「外壁塗装と防水工事は同時が正解」と言える理由なのです。

 

大規模修繕工事を検討される際は、ぜひ「今回だけの金額」ではなく、「将来まで含めたトータルコスト」という視点で考えてみてください。

それが、後悔しない修繕につながり、マンションの価値を長く保つことにつながっていきます。

 

 

 

横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、

是非この記事を参考にしてくださいね！

 

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