スタッフブログ

大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

こんにちは！修繕プランナー横浜の梅津です。

築20年以上のマンションを所有しているオーナー様から、

「大規模修繕と防水工事は一緒にやらないとダメですか？」

「資金的に厳しいので、防水工事だけ先にやるのは問題ありませんか？」

といったご相談をいただくことが増えています。

結論から言うと、大規模修繕と防水工事は必ずしも同時でなくても問題ありません。

ただし、判断を間違えると修繕費がかえって高くなる、建物の寿命を縮めるといった失敗につながります。

この記事では、横浜市でマンション・アパートを所有するオーナー様向けに、大規模修繕と防水工事を分けるべきかどうかの判断基準を、現場経験をもとに詳しく解説します。

大規模修繕と防水工事はそもそも何が違うのか

大規模修繕とは何か

大規模修繕とは、マンション全体の機能と資産価値を維持するために行う計画的な修繕工事です。

一般的に12〜15年周期で実施され、以下のような工事が含まれます。

・外壁塗装
・鉄部塗装
・シーリング(コーキング)打ち替え
・共有部の修繕
・防水工事(屋上・廊下・バルコニー)

詳しくは▶大規模修繕で実際に行われる工事内容についての記事も参考にしてください。

防水工事とは何か

一方、防水工事は、雨水の侵入を防ぐための工事です。

対象となる場所は主に
・屋上防水
・共用廊下防水
・バルコニー防水

防水層が劣化すると、
雨漏り → コンクリート内部の腐食 → 構造体劣化

という深刻なトラブルにつながります。

そのため、防水工事は大規模修繕の中でも特に緊急性が高い工事と言えます。

外壁のひび割れはすぐに雨漏りしませんが、屋上の防水層の破断はダイレクトに最上階の浸水に直結します。
だからこそ、予算が限られている場合は『まず防水から』という選択肢が正解になるケースが多いのです。

大規模修繕と防水工事を分けるメリット・デメリット

大規模修繕と防水工事を分ける判断には、良い面と注意すべき面の両方があります。

【関連記事】横浜市のマンション大規模修繕・防水工事の費用相場をチェックする

分けるメリット① 資金負担を抑えられる

防水工事だけを先行する場合、規模にもよりますが200万〜400万円前後で対応できるケースが多くあります。

一方、大規模修繕を同時に行うと、1,000万〜数千万円規模になることも珍しくありません。

「今すぐ全体工事は厳しいが、雨漏りだけは止めたい」

そんな横浜市のオーナー様にとって、現実的な選択肢です。

分けるメリット② 雨漏りなど緊急対応ができる

防水層の劣化は、気づかないうちに建物の芯まで進んでしまいます。
特に横浜は海風や湿気の影響を受けやすく、劣化スピードが予想より早いケースも少なくありません。

特に沿岸部（中区、磯子区、金沢区など）では、塩害による劣化も無視できません。海風に含まれる塩分が、防水層の隙間から内部鉄筋を錆びさせるスピードを早めます。

雨漏りを放置すると、修繕費が数倍に膨らむケースも現場では珍しくありません。

分けるデメリット① 足場費用が二重にかかる

最大のデメリットは足場費用です。

• 防水工事で足場

• 数年後の大規模修繕で再度足場

この場合、100万円以上余分にかかることもあります。

分けるデメリット② 修繕計画がブレやすい

長期修繕計画がないまま工事を分けると、

• その場しのぎの修繕

• 業者ごとに仕様がバラバラ

• トータルコスト増

につながりやすくなります。

防水工事だけ先にやった方がいいマンションの特徴

以下に当てはまる場合は、防水工事の優先度が高いと言えます。

・屋上や廊下で雨漏りが発生している

・防水層に膨れ・ひび割れ・破断がある

・修繕積立金が不足している

・外壁の劣化が比較的少ない

▶大規模修繕が12年周期と言われる理由も併せて確認すると判断しやすくなります。

大規模修繕と防水工事を同時に行うべきケース

逆に、

・外壁のひび割れが多い
・シーリングが著しく劣化している
・鉄部のサビが進行している

場合は、同時施工が合理的です。

足場を1回で済ませることで、

長期的なコスト削減につながります。

大規模修繕で外壁塗装と防水工事を同時に行うべき理由はこちらの記事で詳しく解説しています。

失敗しないために重要なのは「建物診断（打診調査を含む）」

大規模修繕や防水工事で失敗するケースの多くは、

建物診断を十分に行わず、見た目や築年数だけで工事内容を決めてしまうことが原因です。

マンションの劣化は、「見える部分」よりも見えない部分の方が深刻なことが少なくありません。

建物診断で分かることは「想像以上に多い」

専門業者による建物診断では、以下のような点を総合的に確認します。

・外壁のひび割れ・浮き・剥離の有無
・防水層の劣化状況（膨れ・破断・摩耗）
・シーリング材の硬化・肉やせ・破断
・鉄部のサビ・腐食の進行状況
・雨水の侵入経路や排水不良の有無

特に重要なのが、目視だけでは判断できない劣化の把握です。

打診調査とは？なぜ重要なのか

建物診断の中でも、大規模修繕の判断材料として非常に重要なのが

打診調査です。

打診調査とは、専用のハンマーなどで外壁を叩き、

音の違いによって 浮き・剥離・内部劣化を確認する調査方法です。

・正常な部分：コンコンと締まった音
・劣化部分：ボコボコ、鈍い音

というように、音で内部状態を判断します。

見た目には問題なさそうでも、打診して初めて「外壁内部が浮いている」「下地が傷んでいる」と分かるケースは、横浜市内のマンションでも非常に多いです。

専門業者による建物診断を行い、

・今すぐ必要な工事
・数年後でも間に合う工事

を整理することが、無駄な出費を防ぐ近道です。

まとめ｜横浜市の防水工事・大規模修繕で後悔しないために

大規模修繕と防水工事は、

必ずしも同時に行う必要はありません。

しかし重要なのは、

・建物の劣化状況
・横浜市特有の環境
・長期的な修繕計画

を踏まえた判断です。

「分けるか・同時か」で迷ったら、

まずは建物診断から始めることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

防水工事だけを行う場合、保証期間はどうなりますか？

工事内容や使用する防水材によりますが、一般的には10年前後のメーカー保証や施工保証がつきます。ただし、大規模修繕で建物全体を直す場合と、部分的な防水工事では保証の適用範囲が異なる場合があるため、事前に確認が必要です。

雨漏りはしていないのですが、防水工事だけ先にやるべき目安はありますか？

防水層に「ひび割れ」「膨れ」「植物の発生」が見られたら、雨漏り予備軍です。雨漏りしてからでは、内部の構造体まで傷み修繕費が跳ね上がるため、目視で劣化が確認できた時点でのご相談をおすすめします。

横浜市内で助成金や補助金は活用できますか？

時期やマンションの条件によって、省エネ改修やバリアフリー改修に関連した助成金が出る場合があります。防水工事単体での助成は珍しいですが、建物診断などのタイミングで活用できる制度がないか、弊社でも最新情報をお調べいたします。

横浜市で大規模修繕・防水工事を検討中の方へ

修繕プランナー横浜では、横浜市のマンション・アパートに特化した大規模修繕・防水工事のご相談を承っています。

• 分けるべきか？

• 同時にやるべきか？

• 今やるべき工事は何か？

現場目線で、正直にお答えします。

横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

修繕プランナー横浜では、横浜市でお客様にピッタリのプランを提案しています。

横浜市のアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事は修繕プランナー横浜にお任せください！

横浜市で大規模修繕・防水工事の事でお悩みなら

分かりやすく、相談しやすい！

横浜市内に大規模修繕が気軽に相談できるショールームOPEN中！

▼来店予約はこちら！

☎0120－054－140