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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

こんにちは！修繕プランナー横浜の倉持です。

これまで2回にわたって、大規模修繕の「談合」問題と、業者選びで失敗しないための見積もりの見方をお伝えしました。

こうした話を聞いても「うちは一棟だけだし、そもそも何から手をつければいいのか分からない」というオーナー様は多いのではないでしょうか。 

今回は、談合対策として、見積もり依頼の前にオーナー様がやっておくべきことを4つ、順を追ってご紹介します。

工事の「2年前」から逆算して動き始める

まず知っていただきたいのが、大規模修繕には想像以上に準備期間が必要だということです。

建物の状態を調べ、工事内容を固め、複数社から見積もりを取り、比較検討して契約する。ここまでで最低でも半年、丁寧に進めれば1年ほどかかります。工事期間そのものも3〜4ヶ月かかります。

そのため、着工の1年半〜2年前から動き出すのが理想です。

特に、急いでいるオーナーほど足元を見られる危険性があります。

雨漏りが発生してから慌てて動けば、「すぐ着工できる会社」に選択肢が絞られます。じっくり比較する時間もなく、提示された金額をそのまま受け入れることになりやすいです。

逆に時間の余裕があれば、複数社を落ち着いて比べられますし、「他社とも検討しています」と言えるだけで交渉の主導権が変わります。

自分の目で建物を見て、優先順位を持つ

次にお願いしたいのが、ご自身の足で建物を一周していただくことです。

次のようなところを確認してみてください。

• 外壁を手でこすると白い粉がつくか（チョーキング＝塗膜の劣化）
• 壁のひび割れ、タイルの浮きや剥がれがないか
• 屋上やバルコニーの防水層のふくれ、水たまりがあるか
• 鉄部（階段・手すり）のサビはないか
• 共用廊下の照明切れ、ポストや駐輪場の傷みがないか

大切なのは、正確に診断することではなく、「うちの建物はここが気になっている」という自分の意見を持っておくことです。

これがないと、業者から提案された工事内容をそのまま受け入れるしかありません。自分なりの修繕ポイントがあれば、「この項目は本当に今回必要ですか」と質問できます。この一言が言えるかどうかで、工事会社の対応が丁寧になります。

資金の目処を先に立てておく

賃貸物件のオーナー様には修繕積立金の制度がありません。資金の準備はご自身で行う必要があります。

見積もりを取る前に、次の3点を整理しておきましょう。

自己資金でいくら出せるのか。 融資を使う場合、どこまで借りられるのか。 今回やるべき工事と、次回に回せる工事はどう分けられるのか。

特に3つ目が重要です。予算に上限があると分かっていれば、業者に対して最初から「この予算内で優先順位をつけた提案をしてください」と伝えられます。予算を伝えずに提案を待つと、フルスペックの見積もりが出てきて、その中身が妥当かどうか判断できないまま金額だけが独り歩きします。

金融機関への相談も、着工の半年以上前から始めておくと安心です。

入居者への影響を計算に入れる

大規模修繕の期間中は足場が組まれ、洗濯物が干せない、窓が開けられない、作業音が響くといった状況が続きます。入居者様にとっては数ヶ月にわたる不便になります。

説明が不十分なままだと、クレームや、最悪の場合は退去につながります。

修繕会社によっては、住民への工事の説明・掲示・問い合わせ対応をしてくれる会社もあります。入居者対応の経験が豊富な会社かどうかは、金額表には現れませんが、賃貸オーナー様にとっては金額と同じくらい重要なポイントです。

不安な「今」こそ、相談するタイミングです

ここまでお読みいただいて、「思ったよりやることが多い」と感じられたかもしれません。

ただ裏を返せば、この準備ができていれば談合の不透明な話に巻き込まれるリスクを下げることができます。

失敗してしまう時は、「よく分からないまま任せてしまった」ときです。

そして、ご相談いただくのに一番良いタイミングは、実は見積もりを取る前の、この段階です。

何をどこまでやるかが決まる前に第三者が入ることで、そもそも不要な工事や不透明な費用が入り込む余地を減らすことができます。

修繕プランナー横浜では、特定の工事会社と資本関係を持たない立場から、相見積もりのサポートをしています。

「まだ何も決まっていないけれど、進め方を相談したい」 「うちの建物は、そろそろ修繕の時期なのか知りたい」

そんな段階で構いません。まずはお気軽にご相談ください。