トラブルを防ぐ大規模修繕の進め方｜管理組合がやるべき準備とは？
こんにちは！修繕プランナー横浜の梅津です。
「大規模修繕はどの順番で進めればいいの？」
「まず何から始めればいいのか分からない…」と悩む管理組合の方は少なくありません。
実際、進め方を間違えると工事費が数百万円単位で増えるケースや、住民トラブルが発生するケースもあります。
この記事では、管理組合が安心して大規模修繕を進められるように、準備から施工、説明会までの流れを6つのステップで解説します！
目次
大規模修繕の進め方① 修繕委員会の設置｜管理組合が最初にやるべき準備
大規模修繕の進め方で最初のステップは、修繕委員会の設置です。
修繕委員会は管理組合の中から選ばれた代表者でつくられるケースが多いです。
代表者だけでなく、リフォームの知識がある方や積極的に参加したい方を加えると、委員会の運営がスムーズになります。
とは言え、修繕委員の成り手不足が問題の組合様も多いと思います。
横浜市では、マンションの組合対象の大規模修繕支援制度がいくつかあります！
無料のものもあるので、ぜひ活用してみてください。
【横浜市】マンション管理組合向け無料支援まとめ｜役員不足・運営課題を解決！
大規模修繕の進め方② 劣化診断｜外壁・屋上・鉄部の調査と診断方法
次のステップは、建物の劣化診断です。
外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、鉄部のサビなどを調査し、数値や写真で現状を確認しましょう。
当社も含め無料で劣化診断をしている修繕業者を、いくつかあたってみるのがおすすめです。
劣化診断を修繕業者に依頼することで、工事の必要性を客観的に説明でき、住民の理解を得やすくなります。
ある築25年のマンションでは、外壁のひび割れが0.2mm以下であったため、補修工事を最小限に抑えることができました。
正確な診断を行わずに大規模な改修を進めてしまうと、不要な費用が数百万円単位で発生することもあります。
大規模修繕の進め方③ アンケート調査｜住民の意見を反映して合意形成を進める方法
劣化診断の結果を踏まえたら、居住者へのアンケートを実施することが重要です。
大規模修繕の進め方では、住民の声を反映することで合意形成がスムーズになります。
アンケートで「外壁の美観を重視するか」「共用廊下の床を改修するか」といった具体的な質問を設けると有効ですよ。
実際にアンケートを行った物件では、7割の住民がエントランスの改修を希望したため、優先順位を変更しました。その結果、工事後の住民満足度が高まり、クレームもほとんど発生しなかったと聞いています。
大規模修繕の進め方④ 施工会社の選び方と契約｜見積もり比較で失敗しないポイント
アンケートの結果を踏まえて工事内容が固まったら、施工会社を選定します。
大規模修繕の進め方では、必ず複数の会社から見積もりを取り、内容を比較検討することが基本です。
例えば、同じ外壁塗装でもシリコン塗料を使うかフッ素塗料を使うかで、耐用年数は5年から15年と大きく変わります。
施工会社の実績や保証内容も確認し、契約条件を明確にすることがトラブル防止につながります。
最安値の見積もりを選んだものの保証期間が短く、結果的に再修繕が早まりコストが増えてしまったというケースもあります。
価格だけではなく長期的な視点で選びましょう。
詳しくは→大規模修繕工事の見積もりを取る際のチェックポイントについてをご覧ください。
大規模修繕の進め方⑤ 居住者説明会の開催｜住民トラブルを防ぐ情報共有のコツ
施工会社が決まり契約を結んだら、居住者向けに説明会を開催します。
説明会では工事のスケジュール、騒音や振動、ベランダ使用制限などを丁寧に伝える必要があります。
施工会社に、資料等の協力を依頼するのもよいでしょう。
説明会を行わずに着工した場合、住民からの苦情が集中し、工事が一時中断してしまう可能性もあります。
大規模修繕の進め方の中でも、居住者説明会の開催は非常に重要な項目です。
説明会では、工事内容やスケジュール、騒音・振動の影響、ベランダ使用制限といった住民が不安に感じやすいポイントをしっかり共有する必要があります。
また、説明会で出た質問（質疑応答）については、その場で回答できないものも多く出てきます。そうした内容は必ず記録し、工事が始まる前に施工会社へ確認・問い合わせできるようにスケジュールを組むことが大切です。
事前に回答を住民へフィードバックすることで安心感が高まり、着工後のトラブルやクレームを未然に防ぐことができます。
さらに、1回の説明会だけでなく複数回の開催を検討すると、参加できなかった住民にも情報が行き届きやすく、合意形成もスムーズに進みます。
大規模修繕の説明会は、単なる工事説明ではなく「住民の理解と信頼を得る場」として位置づけましょう。
大規模修繕の進め方⑥ 進める際の注意点｜資金計画・防犯・保証確認のチェックリスト
大規模修繕を進める際には、いくつかの注意点があります。
まず、修繕積立金が不足している場合は追加徴収や借入が必要になるため、資金計画を早めに立てることが大切です。
次に、工事中は足場設置に伴い防犯リスクが高まるため、管理組合は居住者に注意喚起を行う必要があります。
さらに、工事後のアフターサービスや保証期間も事前に確認しておきましょう。
これらの注意点を軽視すると、工事後に不具合が発生した際に対応できず、再度費用が発生する恐れがあります。進め方を理解したうえで、長期的な視点から計画を立てることが不可欠です。
まとめ
大規模修繕の進め方は、修繕委員会の設置から始まり、劣化診断、アンケート、施工会社の決定、説明会の開催、注意点の把握という流れで進めるのが基本です。
各ステップを丁寧に行うことで、無駄な費用やトラブルを避け、住民の満足度を高めることができます。
大規模修繕の進め方を理解し、計画的に進めることで資産価値を守ることができます。横浜市で修繕をご検討中の管理組合様は、ぜひお気軽にご相談ください。初回相談・劣化診断は無料で対応しています。
横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
よくある質問FAQ
大規模修繕は何年ごとに行うべきですか？
一般的には12〜15年ごとに実施するのが目安です。ただし、建物の立地や使用状況によって劣化速度は異なるため、専門家による定期的な診断を受けることが大切です。
大規模修繕の費用はどのくらいかかりますか？
30〜40戸のマンションであれば、外壁塗装や防水工事を含めて4,000万〜6,000万円程度が目安です。工事内容や使用する材料によって金額は大きく変動します。
修繕積立金が不足している場合はどうすれば良いですか？
不足している場合は、一時金の徴収や金融機関からの借入で対応することがあります。また、融資制度等の活用を検討すると良いでしょう。
詳しくは→【管理組合様必見！】大規模修繕で使えるローンとは？をご覧ください。
工事期間中に住民が注意すべきことはありますか？
足場が設置されるため、防犯意識を高めることが必要です。窓の施錠を徹底し、外部からの侵入リスクに備えることをおすすめします。また、騒音や振動の影響もあるため、在宅勤務やペット飼育をしている家庭は生活リズムを調整する工夫が必要です。
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