大規模修繕の周期は延ばせる？延長の条件とメリット・デメリットを徹底解説
マンションやアパートを所有されているオーナー様の中には、「大規模修繕は本当に12年ごとに必要なの？」
と疑問を持たれた方も多いのではないでしょうか。
実は、大規模修繕の周期は建物の状態やメンテナンス次第で延ばすことが可能です。
ただし、劣化を見逃すと修繕費が増大するリスクもあるため、慎重な判断が必要です。
この記事では、
周期延長が可能になる条件
延ばすメリット・デメリット
延長を成功させるためのポイント
をわかりやすく解説します。
目次
部分的な補修や防水処理で周期延長を実現する方法
マンションの外壁や屋上の防水層など、老朽化が進んだ箇所に部分的な補修や防水処理を施すことで、大規模修繕の周期を延ばすことが可能です。
たとえば、屋上の防水層を塗り替えるだけでも雨漏りを防ぎ、建物全体の劣化を遅らせる効果があります。
工事内容によっては、足場が不要となる(費用負担が少ない)ケースもあります。
足場が不要になるケース
・屋上部分のみが工事対象であり、建物の外壁や高所での作業が伴わない場合。
・資材の運搬が簡便で、作業員の安全を十分に確保できる。
足場が必要となるケース
・屋上から外壁に繋がる部分（例えばパラペット等）が劣化している場合。
・高層マンションやビルのように、屋上までの高さが非常にある建物。
・複数の工事を同時に行う場合。
・屋上が急勾配である、あるいは特殊な形状をしている場合。
材料・技術の進化で大規模修繕の周期を延ばす
高性能塗料や防水材による耐久性アップ
近年、塗料や防水材の技術革新により、耐候性や耐久性が飛躍的に向上しています。
たとえば、密着技術の向上があります。
㈱染めQテクノロジィの塗料は、従来に比べて粒子をナノサイズ化したことで皮膜面の深部に浸透し長期間錆を抑え込むことを可能にしています。
防水工事の新技術で劣化を遅らせる
防水工事においても、従来のシート防水やウレタン防水に加えて、新しい技術が登場しています。
特に耐久性の高い材料や施工方法が導入されることで、雨漏りや劣化の進行を抑制でき、修繕周期を延ばすことが可能です。
塩ビシート防水：耐候性に優れ、10年以上劣化しにくい特性を持つ。
FRP防水（繊維強化プラスチック防水）：耐水性と耐久性が高く、屋上やバルコニーなど部分的な補修にも適している。
建物診断技術の進化で劣化状況早期発見
建物の劣化状況を正確に把握するための診断技術も進化しています。
ドローンによる外壁調査や熱感知センサーを使用した水分の侵入チェック、AIを活用したクラック（ひび割れ）の検知システムなどが導入されています。
これにより、早期発見と部分補修が可能になり、全体的な修繕を遅らせることができます。
ドローン調査：高所作業が不要で、短期間かつ低コストで外壁全体の劣化状況を把握できる。
AI診断：ひび割れや漏水箇所をデータ分析で特定し、最小限の補修で済むように計画を立案可能。
省エネ性能向上による修繕サイクルの変化
断熱材や窓の性能が向上し、省エネルギーリフォームが進化しています。
これにより、修繕後の光熱費削減が可能になるだけでなく、次回の修繕までの期間を延ばす可能性が高まります。
・断熱性能の高い外壁材や屋根材の採用で、建物内部の環境を保ち、空調機器の負担を軽減。
・高断熱窓への交換で、外壁全体の性能向上を図る。
周期を延ばすメリット・デメリット
周期延長には短期的なメリットがある一方で、中長期的なリスクや経済的負担の増加が避けられない場合もあります。
ここで確認しておきましょう。
周期延長のメリット
大規模修繕の周期を延ばすことで、以下のようなメリットが得られます。
短期的な費用負担の軽減
大規模修繕を先送りすることで、当面の支出を抑えられます。
特に築年数の浅いマンションでは、部分補修で十分に対応できる場合が多いです。
資金計画の柔軟性向上
周期を延長することで、修繕にかかる資金をより長いスパンで準備することができます。
資金計画に余裕が生まれるため、経済状況が不安定な時期に、負担を軽減することができます。
- 技術革新を活用できる
修繕周期を延長することで、建材や工法のさらなる技術革新を待つことができるメリットがあります。
例えば、10年前にはなかった高耐久の塗料や、防水性能の高い新素材を採用することで、修繕後のメンテナンス周期をさらに延ばす可能性が高まります。
例 : 高性能シリコン系塗料やフッ素系塗料を使用することで、次回修繕までの期間が20年に延びることもある。
周期延長のデメリット
一方で、周期延長にはリスクも伴います。以下のデメリットを理解した上で判断することが重要です。
劣化が進むリスク
目に見えない箇所で劣化が進行している場合、周期延長により建物全体の修繕費用が結果的に増加する可能性があります。
たとえば、塗装の劣化を放置してしまうと外壁の爆裂やひび割れが増えてしまい大規模修繕の際に、下地補修の工事が増え余計に作業・金額負担が増えてしまうことになります。
- 緊急修繕の頻度が増える
部分的な補修や応急処置に頼ることで、計画的に行う大規模修繕よりも結果的に手間と費用がかさむことがあります。
居住者への影響
外壁のひび割れや雨漏りを放置すると、美観や快適性が損なわれます。
特に賃貸マンションの場合、老朽化した外観は「管理が行き届いていない」という印象を与え、新規入居者の獲得にも影響を及ぼしてしまします。
周期を延ばす際に注意すべきポイント
大規模修繕の周期を延ばすことは、費用負担を抑えられる一方で、劣化の見逃しリスクもあります。
延長を検討する際は、次のポイントを意識しましょう。
定期的な建物診断を行う
見た目がきれいでも、内部で劣化が進んでいる場合があります。
外壁や防水層の状態を定期的に専門家が点検し、延長が可能か判断することが大切です。
劣化箇所は早めに補修する
小さなひび割れや塗装の剥がれを放置すると、内部腐食や漏水につながります。
周期を延ばす場合こそ、部分補修をこまめに行いましょう。
修繕積立金と計画を見直す
周期を延ばすと、一時的に費用を抑えられますが、次回工事での負担増も考えられます。
延長期間に合わせて、修繕積立金や長期修繕計画を見直しておくと安心です。
まとめ
大規模修繕の周期延長は、部分的な補修や防水処理を活用することで実現可能です。
しかし、周期延長には建物の劣化リスクや居住者への影響といったデメリットも伴います。
周期延長を検討する前に、まずは現在の建物の状態を正しく把握することが大切です。
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