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マンションの大規模修繕を考え始めたとき、多くのオーナーさんや管理組合の方が最初につまずくのが、「契約方式って何が違うの？」という点ではないでしょうか。

設計監理方式、責任施工方式・・・・・言葉は聞いたことがあっても、正直なところ「よく分からないまま話が進んでいる」というケースも少なくありません。

ですが、この契約方式の選び方次第で、工事の進めやすさやトラブルの起こりやすさが大きく変わってくるのも事実です。

この記事では、マンションオーナー・理事・管理組合役員の方に向けて、設計管理方式と責任施工方式の違いを分かりやすく整理し、それぞれがどんなマンションに向いているのか、後悔しないための選び方を解説していきます。

少し肩の力を抜いて、参考にしてみてください！！

1.大規模修繕における「契約方式」とは？

 

大規模修繕の契約方式とは、簡単に言うと、

 

・誰が設計を行うのか

・誰が工事を管理・チェックするのか

・責任の所在をどこに置くのか

を決める仕組みのことです。

 

この考え方の違いから主に、

・設計監理方式

・責任施工方式

という2つの方式が使われています。

どちらが「正解」というわけではなく、マンションの規模や管理体制、考え方によって向き・不向きがあるのがポイントです！

 

 

 

2.設計監理方式とはどんな契約方式？

 

設計監理方式とは、

・設計、工事監理：設計コンサルタント（設計事務所）

・工事施工：施工会社

というように、設計・監理と施工を分けて発注する方式です。

 

〇設計監理方式の流れ

1.設計コンサルタントと契約

2.劣化調査・修繕設計・仕様書作成

3.複数社による施工会社選定（入札など）

4.工事中はコンサルが監理・チェック

「第三者の専門家が間に入ってくれる方式」と考えると、イメージしやすいかもしれません！

 

〇設計監理方式のメリット

・工事内容や金額を第三者目線でチェックしてもらえる

・複数社比較がしやすく、透明性が高い

・仕様や品質を重視した工事になりやすい

特に、「金額や内容について、できるだけ公平に判断したい」という管理組合には向いています。

 

〇設計監理方式のデメリット

・設計監理費が別途かかる

・意思決定に時間がかかりやすい

・コンサルとの相性が工事全体に影響する

しっかり検討したい反面、「スピード感を重視したい場合」には少し重たく感じることもあります。

 

 

 

3.責任施工方式とはどんな契約方式？

 

責任施工方式は、

・設計

・工事

・管理

を1社の施工会社がまとめて担う方式です。

管理会社から提案されることも多く、比較的なじみのある方式かもしれませんね。

 

〇責任施工方式の流れ

1.打ち合わせや調整がスムーズ

・設計監理費が不要な場合が多い

・工期を短縮しやすい

「できるだけシンプルに進めたい」「忙しくて細かい調整が難しい」という場合には、助けになる方式です。

 

〇責任施工方式のデメリット

・工事内容や金額の妥当性をチェックしづらい

・他社比較が難しくなりがち

・施工会社主導になりやすい

悪気がなくても、「言われるがまま進んでしまう」状況には注意が必要です！

 

 

4.設計監理方式と責任施工方式の違いを整理

両者の違いを、シンプルにまとめると次のようになります。

 

・中立性、透明性を重視→設計監理方式

・手軽さ、スピード感を重視→責任施工方式

どちらも一長一短があり、「知らずに選ぶ」ことが一番のリスクと言えるかもしれません。

 

 

5.マンションタイプ別・おすすめの選び方

 

（1）中～大規模マンションの場合

戸数が多く、工事金額も大きくなるマンションでは、

・合意形成の説明責任

・将来のトラブル回避

を考えると、設計監理方式が選ばれることが多い傾向にあります。

 

（2）小規模マンションの場合

戸数が少なく、役員の負担をできるだけ減らしたい場合は、責任施工方式が現実的な選択になることもあります。

ただし、見積内容の説明をしっかり受けることが大切ですね。

 

（3）初めての大規模修繕の場合

「何が正解か分からない」という場合は、第三者の視点が入る設計監理方式のほうが安心につながりやすいでしょう。

 

 

6.契約方式選びで公開しないためのポイント

 

契約方式を選ぶ際には、

・管理組合の体制（役員の負担）

・修繕委員会の有無

・工事規模・予算

を踏まえて考えることが重要です。

また、

・なぜこの方式を選んだのか

・他の方式を検討したのか

といった経緯を議事録に残しておくと、後からの説明もしやすくなりますよ！！

 

 

 

7.よくある「契約方式選びの失敗例」

 

大規模修繕の現場で、実際によく耳にする失敗例をいくつかご紹介します。

事前に知っておくだけでも、同じ後悔を避けやすくなりますよ！

 

（1）「管理会社に勧められたから」という理由だけで決定

特に責任施工方式で多いのが、「管理会社に問題ないと言われたので、そのまま進めた」というケースです。

信頼できる相手であっても、他社比較や根拠の確認をしていない状態だと、後から「もっと選択肢があったのでは？」と感じてしまうこともありますよね。

 

（2）設計監理方式を選んだが、任せきりになってしまった

一方で設計監理方式でも、「専門家が入っているから大丈夫だろう」と、全てを任せきりにしてしまうケースがあります。

設計コンサルタントはあくまでサポート役です。

管理組合側の方針や優先順位を共有していないと、「思っていた工事と違う」というズレが生じることもあります。

 

（3）「安さ」だけで方式を決めてしまう

初期費用だけで方式を判断すると、

・工事内容が過剰だった

・追加工事が増えた

といった理由で、結果的に高くついてしまうこともあります。

方式選びでは、金額だけでなく納得感や安心感も含めて考えたいですね。

 

 

8.契約方式は途中で変更できるの？

 

結論から言うと、途中で変更すること自体は可能です。

ただし、簡単ではありません。

途中で方式を変更すると、

・追加費用が発生する

・スケジュールが延びる

といった影響が出やすくなります。

だからこそ、最初の段階で契約方式をしっかり検討しておくことが重要なんですね。

 

 

9.管理会社から特定の方式を勧められた時の考え方

 

管理会社から、「今回は責任施工方式が一般的です！」「この規模なら設計管理方式は不要です」と勧められることもあると思います。

ここで大切なのは、鵜吞みにするのではなく、理由をきちんと聞くことです。

・なぜその方式が向いているのか

・他の方式だと何が問題になるのか

を説明してもらい、納得できれば問題ありません。

少しでもモヤっとする場合は、第三者の意見を聞くのも一つの選択です。

 

 

10.契約方式と「議事録」はセットで考える

 

契約方式を決める場面こそ、議事録がとても重要になります。

・なぜこの方式を選んだのか

・他の方式は検討したのか

・どんな意見が出たのか

 

これらを議事録に残しておくことで、

・後から説明しやすい

・理事交代後も経緯が分かる

・トラブル時の根拠になる

といったメリットがあります。

 

 

11.最後に「正しい選び方」とは何か

 

設計監理方式か、責任施工方式か。

どちらが正解というわけではありません。

・自分たちのマンションに合っているか

・管理組合の体制に無理がないか

・納得して選べているか

この3点です。

「よく分からないまま決まってしまった」ではなく、「理解したうえで、この方式を選んだ」そう言える状態でスタートできれば、大規模修繕はぐっと進めやすくなります。

これから契約方式を検討されるオーナーさんにとって、この記事が判断材料のひとつとなれば幸いです。

 

 

横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、

是非この記事を参考にしてくださいね！

 

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