大規模修繕の豆知識のブログ一覧
大規模修繕の豆知識
目指せ入居率改善！！入居率低下の原因を知って対策しよう！
こんにちは。 大規模修繕工事専門店「修繕プランナー横浜」の吉田です。 最近とっても、寒いですね。みなさん、風邪ひかないように、あったかくして冬乗り切りましょうね‼︎ マンションや、アパート経営において、 オーナー様が気になる点の一つに、「入居率」があるでしょう。 入居率ご減少すると、マンション・アパート経営にとって 直接的なダメージとなるため、早急な対処が必要となってきます。 マンション・アパートの入居率を上げるためにできることは何でしょうか？ マンション・アパートのオーナー様や、 これから購入を考えている方に向けて入居率改善のためにできることについてお話しします。 マンション・アパートの入居率が下がる原因3つ マンションやアパートの入居率を上げる方法を知るためには、 まず、入居率が下がってしまう原因を知っておく必要があります。 そこで、マンション・アパートの入居率が下がってしまう 代表的な3つの原因を紹介します。 ①物件の立地とターゲットのニーズの相違 マンションやアパートの経営で、やっぱり大事になってくるのは立地です。 たとえば、ファミリー向けの賃貸住宅を騒音が激しく 子供の教育の地盤としては心配があるような繁華街に購入しても、 なかなか入居者は入りずらいでしょう。 逆に、単身者向けの住宅を都心へのアクセスが悪い、 駅から離れた郊外に作ったとしても、なかなか入居者は決まらないと思います。 このように、立地の良し悪しはターゲットとする人のニーズによって異なります。 そのため、既に物件を所有しているオーナー様は 物件の現状とターゲットのニーズを理解し、合わせていく。 また、これから購入を考えている方は、エリアの将来性までを予測して物件選びをすることが大切になってきます。 ②内見の際の印象があまり良くない 内見者がきているのにも関わらず、 入居率が下がっている場合、内見時のマンション・アパートの状況、印象が悪い可能性があります。 ブログを見てくださってる皆様も 物件探しをした時のことを、思い出してみてください。 物件を探す際に、物件の位置、金額等 さまざまなチェックポイントがあったと思いますが、マンションやアパートそのものの印象も注意して見たと思います。 実際に内見にこられる方も、物件の印象はよく見られていると思います。 マンション・アパートの共有部分が汚れたまま 放置されている物件では、管理会社やオーナー様の管理が行き届いていないと感じられてしまいます。 そのため、自分が入居した時に大丈夫なのか？ という不安を与えてしまい、入居に繋がりにくくなります。 ③物件の間取りや設備が古く使いづらい 建物が老朽化していると、住みづらく感じ入居者が退去していく可能性が高いです。 また、以前は、 各部屋が細かく区切られた間取りが多かったですが、 最近では、土地が狭いためか、仕切りをなるべく無くした、 オープンな間取りが主流となっています。 設備については、玄関のインターホンや、トイレの暖房便座、 室内の洗濯機置き場は、今は必要不可欠な設備となっています。 これらの設備が整っていないと、やはり、入居率の低下につながってしまいます。 変わっていく時代の流行に合わせ、建物も変化させていく必要があります。 以上の、3つがマンション・アパートの入居率が下がる代表的な３つの原因です。 これを踏まえて、 次回は、マンション・アパートの入居率を上げる方法をお伝えします。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 横浜市で大規模修繕・防水工事の事でお悩みなら 「修繕プランナー横浜」までご相談下さい。 ▼お問い合わせはこちら！ 分かりやすく、相談しやすい！ 横浜市内に大規模修繕が気軽に相談できるショールームOPEN中！ ▼来店予約はこちら！ ☎0120－054－140 2023年1月21日 更新
大規模修繕工事はなぜ12年周期といわれているのか
こんにちは。大規模修繕工事専門店「修繕プランナー横浜」の吉田です。 大規模修繕工事は、計画的に行う工事です。 その周期は、一般的に12年と言われていますが、必ずしも、12年目に行わなければいけないわけではありません。 大規模修繕工事は、 一般的には、10〜15年の周期で行われることが多く、 最近では、18年の周期で大規模修繕工事を行うという例もあります。 大規模修繕工事をより計画的に行う上で、周期は大切になってきます。 では、大規模修繕工事の周期はどのようにして決めればいいのでしょうか。 今回は、大規模修繕工事の周期についてお話しします。 [大規模修繕工事の周期が12年といわれる理由] ①国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」 国土交通省が、 「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」というもの公開しています。 このマニュアルの目的としては、 居住環境を改善しつつマンションの長寿命化を図る上で 重要となる改修について、その手法の普及を図り、 改修によるマンション再生の可能性についての認識を深めること とされています。 その中で、 「計画修繕では、効率的な工事実施のため、 複数の部位や工事項目をまとめて実施することが多く、 全面的な外壁塗装等を伴い、修繕積立金を充当して行う計画的な修繕等を大規模修繕と呼び、通常は12～15年程度の周期で実施されます。」と記されています。 また、同じく国土交通省が公開している 「長期修繕計画作成ガイドライン」の中で、 「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度です」と数年前まで記載されていたのも理由の1つとして挙げられます。 ②外壁全面打診調査との関係 平成20年の4月に建築基準法が改正された影響で、 定期報告制度の調査や、検査基準がより、厳格化されました。 建築基準法第8条1項の条文では、 「建物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と記されています。 モルタル仕上げや、タイル貼、といった建築物は、 タイルなどが落下して事故につながる危険性があります。 そのため、 新築、改築などから10年が経っている場合、 3年以内に外壁の全面打診調査を実施するということが義務付けられました。 ーーー＊外壁全面打診調査 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 外壁のタイルやモルタルの「浮き」 (タイルと下地の間の隙間)の状況を調べるために行われる調査のことをいいます。 タイルの外壁やモルタルの外壁を叩いて浮きがないかを調査します。 外壁のタイルは専用の接着剤で貼り付けられていますが、 経年変化による接着剤の劣化の影響で浮きが生まれます。 劣化の進んだ外壁タイルを放置していると、 落下し下にいる人に当たり事故につながる恐れがあります。 重大な事故の防止のために、 実施を義務付けられているのが「外壁全面打診調査」です。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 外壁の全面打診調査を行う際には、足場を設置する必要があります。 同様に足場を用いる大規模修繕工事を同じ時期に実施すると 費用が抑えられるため、外壁全面打診調査と大規模修繕工事は、同時期に行われることが多いです。 以上が、大規模修繕工事の周期が12年と言われている主な理由です。 冒頭にも、申し上げたように必ずしも12年で行わなければいけないわけでは、ありません。 しかし、 周期が長くなればなるほど次の修繕までの期間が空いてしまうため、 劣化によるトラブルが多くなり、結果的に工事が必要な部分が増え費用や工期が伸びてしまう可能性もあります。 環境や条件によって適切な周期は変わってきますので、 大規模修繕工事の専門家等に相談をして オーナー様の所有するマンション、アパートにあった大規模修繕工事の計画を考えていくことが大切です。 2022年11月30日 更新
大規模修繕工事について〜３つのポイント！！〜
こんにちは。大規模修繕工事専門店「修繕プランナー横浜」の吉田です。 前回まで、大規模修繕工事の定義について見てきました。大規模修繕工事が、どういったものなのか大枠を掴んでいただけたでしょうか？今回は、大規模修繕工事を行う上でのポイントについてお話ししていきます。 大規模修繕工事を行うにあたって皆様に抑えてほしいポイントは大きく３つ！ ・専門家を上手に活用する ・機能の改良による住みやすさの向上 ・資金を効率的に使う 上記の3つが、大切なポイントになってきます。 それぞれ詳しく見ていきましょう。 [専門家を上手に活用する] 大規模な修繕や改修は、大規模修繕工事を実施するかどうかを検討する段階で専門的な技術的知識が必要のため専門家を上手に活用することがポイントになってきます。専門家は、設計事務所や管理組合、建築会社等があります。実際に委託する際には、それぞれの専門家の経験年数や、大規模修繕工事などの修繕等に携わった実績事例、口コミなどを確認して、それぞれの特色を見分けて、ご自身が1番信頼できると感じた業者に依頼しましょう。 [機能の改良による住みやすさの向上] 大規模修繕工事で最も大切なことは、劣化した建物を新築時の時のような状態にもとにもどす機能状態の回復でありますが、機能の改良も居住者の住みやすさ、居住性に繋がり、資産価値を高めるために大切になります。近頃は、防犯対策を強化したり、バリアフリー化などのマンションの新築当初にはなかった設備を追加でつけるマンションも多くなってきています。時代やそこに住む人々によって住居に求められる環境、要望は変わってきます。その時どきに合った機能を取り入れることでマンションの資産価値はぐんとアップします。 [資金を効率的に使う] 築年数が同じで、同じような規模のマンションがあったとしても、立地や形体、使用状況により劣化の仕方はそれぞれ違います。大規模修繕工事に取り掛かる前に、建物の現在の状況を確認し、早め工事に取り掛かるべき場所と、後回しにしても大丈夫な場所とで分け、工事資金を有効的に使いましょう。工事する箇所に優先順位をつけることで、工事の仕様をより良いものとし、どのくらいの資金が必要なのかが明確になってくるため、後の工事の費用も積み立てやすくなります。 上記のポイントを抑え、自身が納得いく大規模修繕工事にとりかかりましょう。 2022年11月11日 更新
大規模修繕工事について〜主な工事内容〜
こんにちは。『大規模修繕工事専門店修繕プランナー横浜』です。 ハロウィンが終わって、イルミネーションが輝いていたり、お店ではクリスマスソングが流れ出したり、街が段々クリスマスモードになってきましたね♪ 今日も、前回に引き続き「大規模修繕工事」の定義について書いていきます。前回のブログにも、書いた通り、足場をかけて行う大規模で計画的な工事というのが、大規模修繕工事の定義の1つです。他には、国土交通省の出しているガイドラインをみてみると、「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」と示されています。(参照:国土交通省「マンションの改修・建て替え等について」) それでは、大規模修繕工事の工事内容はどのようなものがあるのでしょうか。大規模修繕工事の主な工事内容は、以下の4つが挙げられます。 [外装や共有部分の修理] 外壁及び外の廊下、また、タイルのつなぎ目等の補償をはじめ、共有部分であるベランダや手すりなどの補修、塗装。他にも床の防水や床のシート貼りがあります。 他にも、セキュリティ設備や、エレベーター、駐車場設備の整理等も含みます。 外装や共有部分の修理では、修繕や改修する箇所が多くなるため、時間と費用がかかってしまう可能性が高いです。 しかし、これらの補修は、建物の資産価値を高めるために大切なものであります。 [外壁洗浄] 雨や、空気による汚れだけでなく、日光が当たりづらい場所では、外壁にカビや苔などが発生してしまうことがあります。外壁の洗浄はこれらの汚れを綺麗にするためのリフォーム作業です。 汚れを放置していると、見た目の問題だけでなく、外壁の耐久性の低下につながるため、外壁洗浄は大切な工事です。 [外壁塗装] 外壁塗装が劣化してしまうと防水機能また、断熱機能も低下してしまいます。 外壁塗装は、外壁洗浄と同時期に行うことで、時間の短縮や低コストでの工事実施につながるため、時期を合わせることをおすすめします。 [防水工事] マンションのベランダや屋上は、外壁同様、雨ざらしの環境にあるため、建物の中で劣化しやすい箇所になっています。防水機能が低下してしまうと、階下への水漏れなどに繋がるため、防水工事はマンションの改修改善には大切になってきます。ウレタン防水や、アスファルト防水など、防水工事には様々な種類があるため、現状に合わせた適切な工事を行いましょう。 これらの工事を計画的に行うことが、マンションの資産価値の向上につながります。適切な時期に適切な工事を取り入れていきましょう。 2022年11月8日 更新
大規模修繕工事について～「修繕」と「改修」の違いとは～
こんにちは。「大規模修繕工事専門店修繕プランナー横浜」の吉田です。 大規模修繕工事について回数を分けて、お話ししたいと思います。大規模修繕工事とはどういった工事なのか、 また、 大規模修繕工事をする目的・効果について詳しく紹介していきます。 大規模修繕工事の 基本知識を身につけ、ご自身のマンションのお悩み解決に役立てて頂ければと思います。今日は、「修繕」と「改修」についてです。 マンションやアパートなどの建物や、 これに付随する設備は、日々の日 射や雨風等の影響を受けて、年月とともにあらゆる箇所が劣化してきて しまいます。 大規模修繕工事とは、この経年劣化に合わせて計画的に実 施する、足場を架けて行うような大掛かりな工事のことを指します。 住居者が、「安全に」 そして 「快適に」より長く住み続けられる環境を保 っていくうえで、 大規模修繕工事は大切になってきます。 大規模修繕工事について 「修繕」 と 「改修」 が大きなキーワードになっ てきます。それではこの「修繕」と「改修」には、どういった違いがあ るのでしょうか。 建物を直していくという大枠は一緒ですが、 細かい違いについてみていきましょう。 <修繕について> まず、修繕とは、経年変化や、日射、雨風等の外的要因によって劣化 や、不具合が発生した建物や、建物に付随する設備の全体または、一部 を修理や新しく取り替えるなどの処置を施して、問題部分の性能や機能を建築当時の状態まで回復させることを言います。修繕の中でも大規模修繕工事との関わりが深い計画修繕では、この「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行います。建物全体の維持管理を目的とした、計画修繕のことを大規模修繕工事といいます。 <改修について> マンションに求められる性能や機能は、人々の住まいに対する変化や、設備機器の進歩等によって年々高まってきています。そのため、近頃の新築マンションの性能や住み心地は著しく向上しています。長期間使用されてきたマンションでは、この性能や機能が追いつかず、資産価値が低下してしまう恐れがあります。新しいマンションに劣らない高性能・高機能なマンションししてしっかりと収益を上げていくために改修は大切になっています。 元に戻す「修繕」と、高めていく「改修」の２つをうまく取り入れ収益につなげていくために、計画的な工事を行うことが大切です。 2022年11月2日 更新私たち修繕プランナー横浜は、横浜市地域密着の大規模修繕・マンション修繕専門店として近隣地域の皆さまに信頼され安心して修繕工事を依頼できる会社作りを目指し、取り組んでおります！
横浜市のお客様から安心して大規模修繕工事をご依頼頂けるよう、地元密着力を活かし迅速な対応をさせて頂きます！
また、大規模修繕専門店のプロとして入居率を上げたい方や建物を長持ちさせたい方、相続を考えられている方などオーナー様のニーズに合わせたご提案をさせて頂きます。
建物診断から修繕のご提案、アフターフォローに至るまでワンストップでオーナー様のお悩みを解決します。
私たち修繕プランナー横浜に関わる全ての方々へ、喜び・感動・安心・満足をご提供していくのを私たち修繕プランナー横浜の使命・理念とし、お客様の笑顔を頂けるのが私たちの最大の喜びと報酬とさせて頂いております。
株式会社エスワイシー
吉田 俊介
大規模修繕・マンション修繕
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